Sur les territoires insulaires, où chaque mètre carré est compté, la pression immobilière n’a cessé de s’intensifier. Depuis plusieurs décennies, la multiplication des résidences secondaires et la spéculation ont profondément déséquilibré le marché local. Avec le foncier qui se raréfie, les prix se sont envolés, et l’accès au logement pour les habitants à l’année s’est drastiquement réduit. Face à cette évolution, la loi dite « loi Le Meur » du 19 novembre 2024 introduit un nouvel outil, celui de la servitude de résidence principale. Intégrée au plan local d’urbanisme (PLU), la SRP permet aux communes, sous certaines conditions, de réserver tout ou partie des nouvelles constructions à un usage de résidence principale. Concrètement, les logements concernés doivent être occupés au moins huit mois par an, par leurs propriétaires ou leurs locataires. L’objectif est de préserver le foncier disponible pour celles et ceux qui vivent et travaillent sur le territoire, ainsi que de freiner la transformation progressive de certains secteurs en espaces exclusivement dédiés aux résidences secondaires.

Les résidences secondaires sont largement majoritaires sur l’île, et en expansion rapide

Les résidences secondaires (RS) sont maintenant largement majoritaires dans le parc de logements de l’île d’Yeu. Elles en représentaient 60% en 2022, contre 38% pour les résidences principales (RP). Les 2% restants sont des logements vacants, statistiquement anecdotiques (il s’agit principalement de logements mis en vente ou en location au moment du recensement, ou de successions en cours de règlement).

C’est à la fin des années 1980 que l’équilibre RP/RS s’est inversé. Depuis, la part des RS n’a cessé d’augmenter.

Les résultats du dernier recensement INSEE (2026) ne sont pas encore publiés, mais le dernier pointage indique 66% de RS. Donc une augmentation très sensible de 6 points ces 4 dernières années.

Mesurée non plus en nombre de logements, mais en superficie des parcelles occupées par ces logements, la part des RS serait vraisemblablement encore plus importante. Les précédents PLU favorisaient la construction sur de grandes parcelles, comme on peut le voir sur certains secteurs de l’île (Marais Salé, La Croix par exemple). Sur ce point, les données statistiques manquent, et la commune n’est techniquement pas en mesure de déterminer la part du foncier respectivement occupée par les RP et les RS. Cela serait pourtant intéressant.

Avec 60% de RS, l’île figure parmi les territoires français où cette part est la plus forte. Citons :

• La Baule : 58%
• Cannes : 45%
• Dinard : 44%
• Les Sables d’Olonne : 36%

Sur le littoral, seules les îles atteignent des taux comparables. Exemple : Belle-Ile 58%.

Ce sont des territoires prospères… Pourquoi l’île d’Yeu ne pourrait-elle pas se satisfaire de cette situation ?

Le marché est structurellement déséquilibré

En réalité, les perspectives sont inquiétantes. En effet, le marché est structurellement déséquilibré. Pour une raison bien simple : le budget moyen d’un résident secondaire est environ 2 fois supérieur à celui d’un primo-accédant Islais… Quand un bien (terrain nu ou logement existant) est mis sur le marché, le propriétaire cherche bien sûr à en obtenir le meilleur prix. Et c’est presque toujours un résident secondaire qui peut le proposer. Dans l’ancien, 73% des transactions de ces deux dernières années ont été au profit de résidences secondaires.

Les transferts du parc de RP vers le parc de RS ne sont pas réversibles. En effet, une résidence secondaire mise en vente ne sera qu’exceptionnellement acquise par un Islais pour en faire sa résidence principale. Peut-être deviendra t’elle la résidence principale du résident secondaire qui l’a acquise.

L’écart de pouvoir d’achat ne peut diminuer ; il a même tendance à augmenter. Côté Islais, les ressources sont principalement des revenus du travail et des emprunts. Les salaires d’un maçon ou d’une infirmière n’augmentent que faiblement… Par contre, l’attractivité grandissante de l’île, l’amélioration de la desserte, du niveau de services et d’équipement, sa médiatisation, attirent une clientèle de résidents secondaires de plus en plus aisés. La gentrification est évidente, chacun peut la constater. Et elle joue bien sûr au détriment des Islais qui disposent de revenus modestes -les jeunes en premier lieu- et occupent les emplois essentiels.

Ces dernières années, pour mener à bien leur projet d’accession, de nombreux jeunes Islais pouvaient encore compter sur la transmission de foncier familial. Mais cette ressource s’épuise… Les parcelles ont été divisées, et les parents ou grands-parents n’ont plus grand-chose à transmettre. Pour boucler le budget, reste l’auto construction. Mais elle a évidemment ses limites.

La crise du logement est bien là

Le marché de l’accession, dans l’ancien et dans le neuf, est inaccessible à la grande majorité des Islais. Les tensions sont aggravées par la forte pénurie de logements locatifs à l’année. Rappelons que le parc locatif privé est en diminution, aspiré par la location saisonnière ! (-100 logements, soit -35%- entre 2021 et 2022 selon l’INSEE). Le parc locatif social pour sa part plafonne à moins de 5%. Plus de renseignements dans le diagnostic de la Stratégie Locale de l’Habitat, disponible sur le site de la mairie.

Ceci explique la crise du logement que chacun constate aujourd’hui. Les services publics vitaux et les employeurs de tous les secteurs peinent à recruter, faute de logements pour les salariés. Les situations sociales et familiales se dégradent ; l’activité économique locale est affectée. De nombreuses personnes quittent l’île contre leur gré, faute de logement, bien qu’ayant un emploi.

L’épuisement du gisement foncier se profile à l’horizon d’un mandat…

Le foncier est très convoité sur l’île, pas seulement pour l’habitat. Mais la loi « Climat et Résilience » de 2021 est venue réduire drastiquement la consommation foncière, jusqu’à imaginer l’épuisement du gisement foncier à court terme. Du moins à l’horizon d’un mandat.

La loi fixe l’objectif « Zéro Artificialisation Nette » (ZAN) qui impose de réduire la consommation foncière de 50% entre 2021 et 2031, puis à nouveau de moitié, jusqu’à interdire toute artificialisation nette des sols à l’horizon 2050. Elle s’impose sur l’ensemble du territoire national. La finitude du foncier est une réalité complètement nouvelle sur l’île !

Il reste environ 8 ha à consommer avant 2031. Au rythme d’augmentation de la construction de RS, si rien n’est fait, la plus grande partie de cette ressource partira en RS, aggravant la crise du logement et surtout la rendant sans solution car occupant le dernier foncier disponible. On pourrait ainsi parvenir, si rien n’est fait, à un taux de 75% de RS en fin de mandat, faisant peser de lourdes menaces sur les équilibres sociaux et économiques.

Dans un contexte foncier aussi tendu, toute nouvelle construction de résidence secondaire empêchera une famille Islaise de s’installer dans les années qui viennent. Il est donc indispensable d’appliquer sans tarder la servitude de résidence principale. C’est une lourde responsabilité envers les générations futures qui pèse aujourd’hui sur la nouvelle équipe municipale.

Faut-il l’appliquer sur certains secteurs ou sur la totalité du territoire ?

La Loi offre la possibilité de limiter la servitude à certains territoires. C’est l’option qu’a choisi par exemple l’agglomération Côte Basque. Ce vaste territoire présente une bande littorale très convoitée par les RS, et un arrière pays qui l’est beaucoup moins. Seuls certains secteurs ont donc été couverts par la servitude.

La situation de l’île est bien différente. Elle constitue un seul territoire. Elle n’a pas de rétro littoral où les ménages modestes peuvent se loger. Tous les secteurs sont attractifs et présentent des taux élevés de RS. Limiter la servitude à certains secteurs serait discriminatoire et attaquable.

Pourquoi oui à droite de la route et non à gauche ?

Certains évoquent la perspective de nombreux recours contre l’application de la servitude. Pourtant, si elle est appliquée sur l’ensemble de la commune, la cause paraît solide. La crise du logement est patente et bien documentée. L’île a été déclarée « zone tendue » par les pouvoirs publics. La servitude fait partie du programme d’action issu de la Stratégie Locale de l’Habitat, élaborée en 2025 par la municipalité sortante. L’élaboration de la SLH a été suivie attentivement par les acteurs publics, notamment la DDTM 85. L’ensemble de la démarche (diagnostic, orientations et programme d’action) a été présentée et validée par la DREAL début 2026.

En cas de recours, sauf vice de forme, j’imagine davantage des condamnations pour procédure abusive qu’une abrogation de la mesure.

Si la servitude de résidence principale ne pouvait pas s’appliquer à l’île d’Yeu, on voit mal sur quel territoire français elle le pourrait… Peut-être seule Chamonix, qui culmine avec 68% de RS…

Alain Feffer (Urbaniste-architecte et co-listier de Carole Charuau)

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