Servitude de résidence principale : le faire ou pas…

Constatant que de nombreuses personnes souhaitent  analyser  les  avantages et inconvénients de la « servitude de résidence principale » autorisée par la loi dite Le Meur du 19 novembre 2024, sans toujours en connaître  la teneur précise, je me permets d’intervenir pour essayer de contribuer à éclairer le sujet.

En l’espèce, il ne s’agit pas de toute la loi Le Meur mais seulement du paragraphe II de son article 5 (Cette loi comprend de nombreuses autres dispositions plus importantes, notamment concernant les meublés touristiques). Ce paragraphe II qui nous intéresse prévoit les dispositions ci-dessous, et uniquement celles-ci.

A noter que les nombreux articles juridiques présentant  cette servitude avec plus ou moins de détails se contentent en réalité, à ce stade, de paraphraser la loi en vigueur sans rien y apporter de plus. Autant la lire telle qu’elle est écrite puisqu’elle se comprend facilement. Le texte législatif issu de la loi Le Meur sur le sujet qui nous intéresse figure à la fin du présent texte. Le lecteur constatera qu’il  répond  à de nombreuses questions générales que se posent les uns et les autres.

A ce stade, à sa lecture, on constate donc que la loi n’a défini que les principes qui régissent cette servitude nouvelle facultative, les conditions pour pouvoir la mettre en œuvre, la définition de la résidence principale utilisée, le périmètre sur lesquels la servitude peut être décidée, la procédure d’adoption, et les sanctions  (potentiellement lourdes si la commune décide réellement de demander de les appliquer – ce qui n’est pas obligatoire- sous forme d’une astreinte pouvant aller jusqu’à 1000€ par jour de retard dans la limite de 100 000€) en cas de non-respect. 

Les cas très particuliers (il s’en présentera nécessairement beaucoup) trouveront leur réponse dans l’interprétation des lacunes de la loi que feront les communes concernées qui voudront l’appliquer… interprétations que validera ou pas le juge compétent lorsqu’il sera saisi dans le cadre d’éventuels contentieux. Peut-être le Conseil constitutionnel sera-t-il d’ailleurs appelé à se prononcer sur ce dispositif dans le cadre d’une future question prioritaire de constitutionnalité (QPC). Le Conseil constitutionnel est naturellement souverain mais sa jurisprudence récente de mars 2026 sur d’autres dispositions de la même loi Le Meur relatives à d’autres atteintes au droit de propriété peut laisser penser qu’il pourrait très bien valider la constitutionnalité de cette servitude de résidence principale, qui constitue une conciliation entre l’intérêt général  et la préservation du droit de propriété, dans le sens prévu par l’article 17 de la Déclaration des droits de l’homme et du citoyen qui protège la propriété privée. Cette servitude constituant une limitation au droit d’usage, composante du droit de propriété au sens de l’article 544 du code civil, elle doit  répondre aux conditions posées par le Conseil constitutionnel en matière d’atteinte au droit de propriété : poursuivre un but d’intérêt général (ici, garantir l’accès au logement aux résidents permanents dans les zones touristiques sous tension), présenter une proportionnalité de la mesure à ce but (en l’espèce, l’atteinte au droit de propriété que constitue la servitude est circonscrite géographiquement et soumise à délibération locale) ainsi qu’une prévisibilité et une accessibilité adaptées (la loi prévoit que la servitude est intégrée au document d’urbanisme, consultable et opposable, par ailleurs elle ne s’applique qu’aux seules constructions nouvelles).

L’une des questions potentielles complexes à justifier juridiquement pourrait sans doute en revanche être celle de la définition  du choix du ou des secteurs où la servitude s’appliquera, si la municipalité décide qu’elle ne sera pas générale. Il n’est pas non plus exclu, lorsque l’on connaît un peu la procédure d’élaboration de la loi, que cette disposition nouvelle, adoptée de manière rapide et un peu inattendue en 2024, fasse elle-même l’objet de compléments législatifs ultérieurs, en fonction des besoins de précision qui s’avéreraient nécessaires à l’usage. Mais, pour l’instant, il n’y a pas d’autres précisions que les dispositions rappelées ci-dessus. A ce stade, il faut donc s’en contenter.

Du fait de son caractère récent, il n’y a pas encore de retour d’expérience disponible sur les effets directs ou indirects de la mise en œuvre de ce dispositif  dans les communes qui l’ont décidé (en Corse, à St Denis d’Oléron, à Chamonix, en Bretagne à Cancale, St-Malo, etc…). En revanche, il existe des retours d’expérience concernant des régions à l’étranger où des dispositifs plus ou moins analogues ont été mis en œuvre, par exemple dans des stations touristiques très recherchées du Tyrol (Hauptwohnsitz), dans le Trentin italien, ou encore avec la lex Weber, issue d’une initiative populaire et qui s’applique en principe depuis 2012 dans toutes les villes de Suisse où la proportion des résidences secondaires dépasse 20%.

Ces retours d’expérience  peuvent augurer de l’impact de ce type de mesure sur L’île d’Yeu, parmi lesquels : 

– l’apparition d’un marché spécifique des résidences principales construites sous ce régime, avec des valeurs patrimoniales plus faibles car soumises à beaucoup de contraintes à la revente;


– la hausse possible du prix des maisons existantes, qui resteront a fortiori  principalement achetées par de nouveaux résidents secondaires;  


– la baisse probable de valeur des terrains constructibles puisque ceux ci ne pourront servir qu’à des résidences principales,  cette baisse  pesant sur la valeur patrimoniale des terrains pour leurs actuels propriétaires mais diminuant aussi, de l’autre côté, le coût du foncier pour des constructions de résidences principales nouvelles – ce qui est le but recherché-. A moins que certains propriétaires ne conservent leur terrain constructible en spéculant sur la fin de cette servitude puisqu’il est entendu qu’elle est réversible.


– des fraudes ou contournements plus ou moins importants…

Il faut bien entendu également penser aux effets indirects sur les entreprises de construction, et sur leurs emplois, puisqu’elles ne pourront pas prendre en substitution des chantiers situés en périphérie de l’île dans la mesure où cette périphérie, c’est l’océan… Une  fois épuisé leur planning de devis acceptés pour des permis de construire déjà délivrés pour des résidences secondaires, ces entreprises devront  possiblement privilégier la rénovation, les extensions, la labellisation RGE… peut-être réduire leur activité, leurs emplois, mais aussi leurs délais, voire le montant de leurs  devis si la demande qui leur est adressée diminue sensiblement, ce qui pourrait abaisser également un peu le prix de la construction pour les nouvelles résidences principales.

Pour conclure, ce qui est certain est que tout cela reste à confirmer. D’autant que tous ces effets peuvent être anticipés au plan qualitatif, mais naturellement pas quantitatif. En l’espèce, pour que le dispositif ait un effet financier tangible à la pour les ménages qui voudront construire ou faire construire leur résidence principale, il faudra que la baisse de prix du foncier soit substantielle, et pas seulement de 5 ou 10%.

Il y a donc beaucoup d’incertitudes encore, et décider ou refuser de mettre en place cette servitude constituera un acte majeur de la municipalité. Il conviendra de l’analyser au regard des contraintes posées par ailleurs par la loi ZAN (zéro artificialisation nette) :  si celle-ci pourrait peut-être être assouplie au niveau législatif à l’avenir si elle s’avère trop difficile à mettre en œuvre telle qu’elle est rédigée aujourd’hui, elle s’applique néanmoins à ce jour dans toute sa rigueur. C’est cette contrainte qui impose de réfléchir très vite à la mise en place de cette servitude de résidence principale.

Par ailleurs, la servitude de résidence principale est une mesure réversible, y compris pour les maisons qui auront été construites sous son régime. Annuler le dispositif après quelques années au vu de résultats qui ne seraient pas ceux attendus constituerait sans doute une forme d’instabilité un peu dommageable, mais cette réversibilité est  évidemment rassurante, sinon essentielle, pour les décideurs d’aujourd’hui.

Au vu de cette complexité, il est également loisible de penser qu’il y aurait matière à une vraie consultation des citoyens,  pour savoir si c’est bien ce qu’ils attendent,  ainsi que de l’ensemble des parties prenantes concernées.

En espérant avoir apporté des éléments objectifs utiles à la réflexion indispensable sur ce sujet très sensible, mais  qui s’impose dans le paysage politique local.

Philippe Dautry (Administrateur honoraire des services de l’Assemblée nationale, et ancien colistier de Laure Barault sur la liste « Nous Vous L’Ile »).

-> Pour accéder au texte directement et avec toutes les références juridiques nécessaires:

https://www.legifrance.gouv.fr/jorf/id/JORFTEXT000050612711

LOI n° 2024-1039 du 19 novembre 2024 visant à renforcer les outils de régulation des meublés de tourisme à l’échelle locale.

Texte de la loi en vigueur :

1o) Il est inséré un nouvel article L. 151-14-1 ainsi rédigé dans le code de l’urbanisme:

« Art. L. 151-14-1.-Le règlement [i.e. le PLU] peut délimiter, dans les zones urbaines ou à urbaniser, des secteurs dans lesquels toutes les constructions nouvelles de logements sont à usage exclusif de résidence principale [donc 8 mois par an au minimum…]. 
« La délimitation mentionnée au premier alinéa (…) est possible (…) lorsque les résidences secondaires représentent plus de 20 % du nombre total d’immeubles à usage d’habitation  [c’est le cas sur l’Ile d’Yeu].
« A peine de nullité, toute promesse de vente, tout contrat de vente ou de location ou tout contrat constitutif de droits réels portant sur des constructions soumises à l’obligation prévue au présent article en porte la mention expresse. 
« Les logements concernés par l’obligation prévue au présent article ne peuvent faire l’objet d’une location en tant que meublé de tourisme, (..)  en dehors de la location temporaire de la résidence principale (…). 
« Lorsque le règlement est modifié et supprime un secteur soumis à l’obligation prévue au présent article, les logements concernés ne sont plus soumis à ladite obligation. »  [c’est donc entièrement reversible]

2° En ce qui concerne a procedure de l’adoption dans le PLU, L’article L. 153-31  du code de l’urbanisme est complété par  le paragraphe suivant : 

« III.-Lorsqu’ils ont pour objet de délimiter les secteurs dans lesquels les constructions nouvelles de logements sont à usage exclusif de résidence principale (…), la modification des règles applicables aux zones urbaines ou à urbaniser en vue de délimiter ces secteurs en application de l’article L. 151-14-1 [ci-dessus] relèvent de la procédure de modification simplifiée du règlement  prévue aux articles L. 153-45 à L. 153-48. » ; 

3o) en ce qui concerne les sanctions [mise en demeure puis éventuellement astreinte] en cas de non respect de la servitude, le code de l’urbanisme  est complété par l’article L. 481-4  :

« Art. L. 481-4.-I.-En cas d’occupation d’un logement en méconnaissance de l’obligation prévue à l’article L. 151-14-1 [ celui du 1o] constatée par l’agent d’une collectivité publique commissionné par le maire (…), le maire, après avoir invité l’intéressé à présenter ses observations, met en demeure le propriétaire du logement ou, le cas échéant, le locataire de régulariser la situation. 
« II.-Le maire fixe le délai de mise en demeure, qui ne peut excéder un an, en appréciant la nature de la méconnaissance de l’obligation et des moyens à la disposition de l’intéressé pour y remédier. Il peut proroger ce délai, pour une durée qui ne peut excéder un an, afin de tenir compte des difficultés rencontrées par l’intéressé pour s’exécuter. 
« III.-Le maire peut, en tenant compte de la situation de l’intéressé et des circonstances de l’espèce, assortir la mise en demeure d’une astreinte d’un montant qu’il fixe et qui ne peut dépasser 1 000 € par jour de retard. 
« Le montant total des sommes résultant de cette astreinte journalière ne peut excéder 100 000 €. 
« IV.-En l’absence de régularisation de la situation, l’astreinte peut être prononcée à tout moment après l’expiration du délai de mise en demeure, le cas échéant prolongé, après que l’intéressé a été invité à présenter ses observations. »

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